Gastos de compra de vivienda en 2026: todo lo que vas a pagar (además del piso)

La realidad de tu presupuesto

Tienes 300.000 euros para un piso. ¿Verdad? No. Tienes unos 260.000 euros para el piso. El resto se lo van a llevar una serie de gastos que, sorprendentemente, mucha gente descubre cuando ya tiene la operación medio avanzada. Y para entonces es tarde para recalcular.

Hablo con gente que está comprando piso constantemente. Y la conversación se repite con una regularidad que asusta: "Ya, pero ¿tanto? ¿No eran un 10% más o menos?" Más o menos. Pero ese "más o menos" puede significar 5.000 euros arriba o abajo según dónde compres y qué tipo de vivienda sea. Y 5.000 euros no es calderilla.

Así que vamos a desglosar esto partida por partida, con números reales de 2026, sin redondeos bonitos. Al terminar este artículo vas a saber exactamente cuánto dinero necesitas tener encima de la mesa (además del piso y la entrada de la hipoteca) para completar tu compra sin sustos.

Los impuestos: ITP e IVA

Esta es la partida grande. De lejos. Los impuestos representan entre el 60% y el 75% de todos tus gastos de compraventa. Y aquí es donde la diferencia entre comunidades autónomas es salvaje.

Vivienda de segunda mano: el ITP

Si compras un piso de segunda mano (que es lo que hace la inmensa mayoría de la gente en España), pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, más conocido como ITP. Este impuesto está transferido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada una aplica el tipo que le da la gana. Y vaya si les da.

La diferencia es brutal. Comprar un piso de 300.000 euros en Madrid te cuesta 18.000 euros en ITP. Ese mismo piso en Cataluña te cuesta 30.000. Son 12.000 euros de diferencia por el mismo piso, solo que uno está en Arganzuela y el otro en Gràcia. Así de absurdo es nuestro sistema fiscal autonómico en esto.

Obra nueva: IVA + AJD

Si compras una vivienda nueva (directamente al promotor), el impuesto que se aplica no es el ITP sino el IVA. El tipo general para vivienda es del 10% en toda España (en Canarias es el 6,5% de IGIC). Además del IVA, pagas el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía por comunidad pero suele estar entre el 0,5% y el 1,5%.

Esto hace que la obra nueva sea generalmente más cara en impuestos que la segunda mano (excepto en las comunidades donde el ITP ya está por encima del 10%, como Cataluña o Valencia). Un piso nuevo de 300.000 euros: 30.000 de IVA + entre 1.500 y 4.500 de AJD. En segunda mano en Madrid: 18.000 de ITP. Diferencia notable.

Eso sí, la obra nueva tiene ventajas que a veces compensan: no necesita reformas (en teoría), tiene garantías del promotor, mayor eficiencia energética... Pero eso ya es otro debate. Aquí estamos hablando de números.

ITP por comunidad autónoma (tabla completa 2026)

Aquí va la tabla que necesitas guardar en favoritos. Los tipos generales del ITP vigentes en 2026. Ojo: algunas comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o viviendas de protección oficial, que no incluyo aquí pero que conviene consultar si es tu caso.

País Vasco con su 4% es la comunidad más barata para comprar segunda mano. Cataluña y Valencia, con su 10%, las más caras. La diferencia entre comprar en Bilbao y en Barcelona es de 18.000 euros en impuestos para un piso de 300.000. Dieciocho mil euros. Que es, por cierto, más de lo que mucha gente tiene ahorrado para la entrada.

Un matiz importante: algunas comunidades tienen escalas progresivas (pagas más porcentaje a partir de ciertos tramos), y otras han introducido tipos reducidos para primera vivienda o compradores jóvenes. Madrid, por ejemplo, tiene un tipo reducido del 4% para menores de 35 años que compran vivienda habitual de menos de 250.000 euros. Andalucía también bajó su tipo general del 8% al 7% en 2022, lo que fue una buena noticia para los compradores de esa comunidad.

Gastos de notaría

El notario interviene obligatoriamente en la compraventa (escritura de compraventa) y en la hipoteca (escritura del préstamo hipotecario). Son dos actuaciones distintas, con dos minutas distintas.

Los aranceles notariales están regulados por ley, así que el coste es el mismo vayas al notario que vayas (con matices, porque pueden cobrar suplidos y copias adicionales). Pero el importe depende del precio de la vivienda y del importe de la hipoteca.

Para la escritura de compraventa, los aranceles van por tramos. Sin entrar en la tabla completa (que es tediosa), para una vivienda de 300.000 euros la minuta de compraventa sale aproximadamente entre 600 y 900 euros. Para una de 500.000, entre 800 y 1.100 euros.

Para la escritura de la hipoteca, desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, el coste lo paga el banco. Sí, has leído bien. Antes de 2019 lo pagabas tú. Fue uno de los cambios más significativos de esa ley y te ahorra entre 500 y 1.000 euros. Así que, al menos en esto, la legislación te ha echado una mano.

En resumen: cuenta con unos 700-900 euros de notaría para una vivienda de 250-350K. No es una partida que te vaya a arruinar, pero suma.

Registro de la propiedad

Después de firmar ante notario, hay que inscribir la compraventa y la hipoteca en el Registro de la Propiedad correspondiente. Otra vez, aranceles regulados por ley.

El coste de registro de la compraventa para un piso de 300.000 euros ronda los 400-550 euros. El registro de la hipoteca, como el notario de la hipoteca, lo paga el banco desde 2019.

No es mucho dinero comparado con los impuestos, pero es dinero que no vas a ver nunca más. Y cuando estás sumando partidas, 500 aquí y 500 allá empiezan a doler.

Gestoría

Aquí es donde la cosa se pone un poco discutible. La gestoría se encarga de todo el papeleo posterior a la firma: llevar la escritura al registro, liquidar los impuestos, pedir la nota simple... Trabajo administrativo que, en teoría, podrías hacer tú mismo.

En la práctica, si hay hipoteca de por medio, el banco suele imponer gestoría (la suya, por supuesto). Y aunque la ley dice que puedes elegir tú el gestor, la realidad es que pelearte con el banco por esto suele ser una batalla que no merece la pena. Los honorarios de gestoría se mueven entre 300 y 500 euros.

Si compras sin hipoteca (que es raro, pero existe: herencias, ahorros, inversores), puedes prescindir de la gestoría y hacer tú el trámite. No es complicado, pero sí es un engorro burocrático que te va a costar un par de mañanas. Tú decides si eso vale 400 euros.

Un detalle que he aprendido con los años: pide siempre el presupuesto de la gestoría por escrito antes de la firma. He visto casos de gestorías que facturan 900 euros por lo que otras cobran 350. Y como normalmente te la impone el banco, no te enteras del importe hasta que te llega la factura. Pregunta antes.

Tasación

Si pides hipoteca, el banco necesita una tasación oficial de la vivienda. La realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y el coste lo pagas tú. Oscila entre 250 y 450 euros según la vivienda y la tasadora.

La tasación es uno de esos gastos que la gente olvida sistemáticamente. Y lo peor es que la pagas antes de saber si el banco te concede la hipoteca. Es decir, puedes pagar 350 euros de tasación y luego que te digan que no. Ese dinero no lo recuperas.

Otro punto importante: la tasación puede salir por debajo del precio de compra. Si estás comprando un piso por 300.000 euros y la tasación sale en 275.000, el banco calculará tu hipoteca sobre el valor de tasación (el menor de los dos). Eso significa que necesitarás más ahorro de entrada del que tenías previsto. He visto operaciones caerse por esto, así que no es un tema menor.

Desde 2022 puedes reutilizar una tasación durante 6 meses y llevarla a otro banco (antes, cada banco te obligaba a tasar de nuevo con su tasadora). Buena noticia si estás comparando ofertas en varios bancos: una sola tasación te vale para todos.

Comisión de la inmobiliaria

Este es un tema espinoso porque en España la costumbre varía mucho según la zona. La norma general: la comisión de la inmobiliaria la paga el vendedor. Típicamente es un 3-5% del precio de venta (más IVA).

Pero (siempre hay un pero) hay casos en los que la inmobiliaria cobra también al comprador. Sobre todo en operaciones de lujo, en inmobiliarias pequeñas, o en zonas de mucha demanda donde la inmobiliaria sabe que tiene la sartén por el mango. Si te encuentras con esto, negocia. No hay ninguna ley que te obligue a pagar comisión como comprador si no has firmado un mandato de búsqueda.

Si compras entre particulares (sin inmobiliaria), este gasto desaparece completamente. Es una opción viable sobre todo si compras a un conocido o en portales como Idealista o Fotocasa directamente al propietario. Te ahorras, potencialmente, entre 9.000 y 15.000 euros en una vivienda de 300.000. No es poco.

Dicho esto, una buena inmobiliaria aporta valor: filtra visitas, gestiona documentación, negocia... Pero si ya tienes claro qué piso quieres y el vendedor está dispuesto a tratar directamente, la intermediación es un coste que puedes evitar.

Ejemplo completo: piso de 300.000 € en Sevilla (segunda mano)

Vamos a lo concreto. Piso de segunda mano en Sevilla, 300.000 euros, comprador con hipoteca del 80% (240.000 euros), sin ser menor de 35 ni familia numerosa.

Y ahora viene la cuenta que duele de verdad. Si el banco te financia el 80%, necesitas aportar de tu bolsillo:

Ochenta y tres mil euros. Para un piso de 300.000. Uno de cada cuatro euros del precio del piso, necesitas tenerlo en líquido antes de firmar. Y esto sin contar una posible reforma del piso (porque vamos, ¿cuántos pisos de segunda mano NO necesitan al menos una mano de pintura y cambiar la cocina?).

Esto es lo que explica que tantos jóvenes en España no puedan comprar. No es solo que los pisos sean caros: es que la barrera de entrada es enorme. Para una pareja que gana 2.500 euros netos entre los dos y ahorra 500 al mes (si puede), acumular 83.000 euros le llevaría casi 14 años. Catorce años ahorrando sin que pase nada. Sin imprevistos, sin bodas, sin coches averiados, sin nada.

Ejemplo completo: piso de 500.000 € en Madrid (segunda mano)

Para un perfil de comprador con más capacidad adquisitiva. Piso de 500.000 euros en Madrid, hipoteca del 80% (400.000 euros).

Fíjate que en porcentaje los gastos son menores en Madrid que en Andalucía (6,5% vs 7,7%), fundamentalmente por el ITP más bajo. Esa es una de las razones por las que Madrid atrae tanta inversión inmobiliaria: es la comunidad de la península con el ITP más bajo junto con Navarra.

Pero en cifras absolutas, el golpe es mayor:

Ciento treinta y dos mil quinientos euros encima de la mesa para comprar un piso de medio millón. Si tu reacción es "¿de dónde saco yo eso?", bienvenido al club. La mayoría de compradores de este rango en Madrid lo consiguen con ayuda familiar (el famoso "banco de mamá y papá"), vendiendo una propiedad anterior, o con ahorros acumulados durante muchos años.

Cómo reducir estos gastos (consejos reales, no fantasías)

Voy a ser directo: los impuestos son los que son. No hay forma legal de pagar menos ITP del que corresponde (y la ilegal, que es escriturar por debajo del precio real, es una pésima idea desde que Hacienda cruza datos con los valores de referencia catastrales). Pero hay otros gastos donde sí puedes rascar.

Comprueba si tienes derecho a un tipo reducido de ITP. Esto sí puede suponer un ahorro importante. Menor de 35 años comprando vivienda habitual, familia numerosa, persona con discapacidad, vivienda de protección oficial... cada comunidad tiene sus bonificaciones. En Madrid, un menor de 35 que compra un piso de 240.000 euros paga el 4% de ITP en vez del 6%. Eso son 4.800 euros de ahorro. Merece la pena comprobarlo.

Negocia la gestoría. Si el banco te impone gestoría, al menos pregunta cuánto cobran antes de firmar. He visto diferencias de 300-400 euros entre gestorías por exactamente el mismo servicio. Y si compras sin hipoteca, haz los trámites tú mismo. No es ciencia espacial, aunque sí es un poco rollo.

Compara tasadoras. Desde 2022, puedes elegir tu propia sociedad de tasación (el banco no puede obligarte a usar la suya). Las diferencias entre tasadoras van de 250 a 450 euros por el mismo piso. Llama a tres, pide presupuesto y elige la más barata. Son 10 minutos de teléfono que te pueden ahorrar 150 euros.

Compra sin intermediario si puedes. Si el piso te gusta, el vendedor es accesible y no necesitas que una inmobiliaria te busque opciones, comprar directamente te ahorra la comisión de intermediación. En un piso de 300.000 euros, estamos hablando de 9.000-15.000 euros (que paga el vendedor, pero que muchas veces se refleja en un precio de venta más bajo cuando no hay inmobiliaria de por medio).

Plantea financiar más del 80%. Hay bancos que financian hasta el 90% e incluso el 100% para ciertos perfiles (funcionarios, ingresos muy altos, dobles garantías). Si consigues un 90%, tu entrada baja de 60.000 a 30.000 euros en un piso de 300K. El tipo de interés será algo más alto (el banco asume más riesgo), pero puede merecer la pena si la alternativa es no poder comprar o esperar tres años más ahorrando.

Lo que NO te recomiendo es escatimar en cosas que importan. No te saltes la tasación (aunque compres sin hipoteca, es útil saber el valor real del piso). No firmes sin entender las escrituras. No prescindas de asesoramiento legal si hay algo que no tienes claro. Ahorrar 300 euros en un abogado cuando estás firmando una operación de 300.000 es la definición de economía en falso.

Conclusión: prepárate antes de buscar piso

La regla de oro que le digo a todo el mundo que me pregunta es esta: antes de empezar a mirar pisos, calcula exactamente cuánto necesitas. No "más o menos un 10%". Exactamente. Con tu comunidad, con tu perfil, con tus circunstancias.

Porque si empiezas a buscar pisos de 350.000 y luego descubres que necesitas 95.000 euros en ahorros (entrada más gastos) y solo tienes 70.000, vas a tener que bajar tus expectativas o encontrar financiación adicional. Y hacerlo con prisas, cuando ya has visto el piso perfecto y tienes el corazón puesto en él, es la peor posición negociadora posible.

En cambio, si llegas sabiendo que tu presupuesto real para el piso son 260.000 euros (porque los otros 40.000 son para gastos y entrada), buscas en ese rango desde el principio y no te llevas sorpresas. Es menos emocionante, lo sé. Pero también es menos estresante y mucho más inteligente.

Si estás planificando tu compra, echa un vistazo también a nuestro artículo sobre cómo está el Euríbor en 2026 y qué previsiones hay (porque el tipo de interés de tu hipoteca afecta directamente a cuánto puedes pedir), y si quieres comparar ofertas de bancos de forma rápida, prueba nuestro asesor hipotecario con inteligencia artificial.