Diccionario hipotecario: todos los términos que necesitas conocer (explicados para humanos)

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Es el porcentaje "puro" que el banco te cobra por prestarte dinero. Si tu hipoteca tiene un TIN del 3%, significa que cada año te cobran un 3% del capital que te queda por devolver, repartido en 12 cuotas mensuales.

El TIN es el número limpio, sin adornos. No incluye comisiones, ni gastos de seguros, ni nada más. Solo el interés puro y duro.

Ejemplo: una hipoteca de 200.000€ con TIN del 3% a 30 años tiene una cuota mensual de 843€. De esa cuota, al principio unos 500€ son intereses y 343€ son devolución de capital.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Aquí es donde la cosa se pone interesante (y donde los bancos esperan que no mires demasiado). La TAE incluye el TIN más todos los gastos asociados a la hipoteca: comisión de apertura, seguros vinculados, gastos de mantenimiento de cuenta, etc. También tiene en cuenta la frecuencia de pago (no es lo mismo pagar mensual que trimestral).

La TAE siempre es igual o mayor que el TIN. Si un banco te dice "TIN del 2,85%" pero la TAE es del 3,45%, significa que los gastos vinculados añaden un 0,6% al coste real de tu hipoteca. Ese 0,6% son miles de euros a lo largo de 25 años.

Regla de oro: cuando compares hipotecas entre bancos, compara siempre la TAE, nunca el TIN. El TIN es el cebo publicitario. La TAE es lo que realmente pagas.

Diferencial

Solo aplica a hipotecas variables (y a la parte variable de las mixtas). Es el porcentaje fijo que el banco suma al Euríbor para calcular tu tipo de interés. Si tu diferencial es del 0,80% y el Euríbor está al 2,50%, tu tipo de interés es 3,30%.

El diferencial es lo que realmente negocias con el banco. El Euríbor es el mismo para todos; el diferencial es donde el banco mete su margen. Un buen diferencial en 2026 está entre 0,60% y 0,90%. Por encima de 1% ya empieza a ser caro.

Ojo: muchos bancos ofrecen un diferencial bajo pero condicionado a contratar seguros, domiciliar nómina, etc. Si no cumples esas condiciones, el diferencial sube. Mira siempre el diferencial sin bonificar para saber el peor escenario.

Euríbor (Euro Interbank Offered Rate)

Es el tipo de interés al que los grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí. Hay Euríbor a diferentes plazos (1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses, 12 meses), pero el que importa para tu hipoteca es el Euríbor a 12 meses. Es el índice de referencia para prácticamente todas las hipotecas variables en España.

El Euríbor lo publica el European Money Markets Institute (EMMI) cada día laborable. Pero para tu hipoteca, lo que importa es la media mensual del mes anterior a tu revisión.

Revisión del Euríbor

Si tienes una hipoteca variable, tu tipo de interés se recalcula periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses) usando el Euríbor de referencia de ese momento. Si firmaste en marzo con revisión anual, cada marzo se mira el Euríbor de febrero y se recalcula tu cuota.

Ejemplo práctico: hipoteca de 200.000€ a Euríbor + 0,80%. Si en tu última revisión el Euríbor estaba al 2,00%, tu tipo era 2,80% y pagabas 928€/mes. Si en la siguiente revisión el Euríbor está al 2,60%, tu tipo pasa a 3,40% y tu cuota sube a 991€/mes. Son 63€ más al mes, 756€ más al año. Solo porque el Euríbor se movió 0,6 décimas.

Hipoteca a tipo fijo

Tu tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Si firmas al 2,90%, pagas 2,90% el primer mes y el último. Tu cuota mensual es siempre la misma.

Ventaja: certidumbre total. Sabes exactamente lo que vas a pagar cada mes durante 25-30 años.

Inconveniente: normalmente el tipo inicial es más alto que el de una variable. Estás pagando una prima por la seguridad.

Hipoteca a tipo variable

Tu tipo de interés = Euríbor + diferencial. Se recalcula en cada revisión (cada 6 o 12 meses). Tu cuota sube y baja según el Euríbor.

Ventaja: si el Euríbor está bajo o baja, pagas menos que con una fija.

Inconveniente: incertidumbre. No sabes cuánto vas a pagar el año que viene. Y si el Euríbor se dispara, tu cuota puede subir mucho.

Hipoteca mixta

Empieza con un periodo a tipo fijo (3, 5, 10 o incluso 15 años) y después pasa a variable (Euríbor + diferencial). Es un híbrido que intenta darte lo mejor de ambos mundos.

Ejemplo: fijo al 2,50% los primeros 5 años, luego Euríbor + 0,70%. Los primeros 5 años duermes tranquilo; después, depende del mercado.

Importante: no es lo mismo una mixta "5+25" (5 años fija, 25 variable) que una "10+20". Cuanto más largo el periodo fijo, más cara suele ser la parte fija pero más tranquilidad te da.

LTV (Loan to Value)

El porcentaje del valor de la vivienda que financia el banco. Si el piso vale 300.000€ y te prestan 240.000€, tu LTV es del 80%.

En España, lo habitual es que los bancos financien hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Eso significa que necesitas tener al menos el 20% de entrada más los gastos de compraventa (otro 10-13%). Si tu LTV es menor del 80% (es decir, aportas más entrada), normalmente consigues mejores condiciones.

Algunos bancos financian hasta el 90% o incluso el 100% para ciertos perfiles (funcionarios, ingresos muy altos), pero las condiciones son peores: tipo de interés más alto y a veces exigen avales o doble garantía.

Ratio de endeudamiento

El porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas a pagar deudas (hipoteca + préstamo coche + tarjetas + cualquier otra cuota). El límite que usan los bancos como referencia es el 30-35%.

Ejemplo: si tu familia ingresa 4.000€ netos al mes, la cuota de la hipoteca más otras deudas no debería superar los 1.200-1.400€. Si la cuota de la hipoteca sola ya se va a 1.300€ y tienes un préstamo de coche de 250€, tu ratio de endeudamiento sería del 38,75%. Muchos bancos te rechazarán.

Capacidad de pago (o de endeudamiento)

No es exactamente lo mismo que el ratio de endeudamiento, aunque están relacionados. La capacidad de pago es lo que queda de tu sueldo después de pagar todas las deudas y gastos fijos. Los bancos la calculan para decidir si puedes asumir la hipoteca sin ahogarte.

No solo miran que el ratio esté por debajo del 35%. También miran que te quede suficiente para vivir. Un soltero con 2.000€ de ingresos y una cuota de 600€ (ratio 30%) lo tiene más justo que una pareja con 6.000€ y una cuota de 1.800€ (también ratio 30%), porque al primero le quedan 1.400€ para todo lo demás y a los segundos les quedan 4.200€.

Amortización

Es el proceso de devolver el préstamo. Cada vez que pagas una cuota, una parte es devolución de capital (amortización) y otra parte son intereses. A lo largo de la vida de la hipoteca, vas "amortizando" el capital que debes.

Sistema de amortización francés

Es el que usan el 99% de las hipotecas en España. La cuota mensual es constante (si es fija) o constante entre revisiones (si es variable), pero la proporción entre capital e intereses cambia con el tiempo.

Al principio pagas muchos intereses y poco capital. Al final, pagas mucho capital y pocos intereses. Esto es porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es muy alto.

Ejemplo con números: hipoteca de 200.000€ al 3% a 30 años, cuota de 843€/mes. En la primera cuota: 500€ son intereses y 343€ son capital. En la cuota del año 15: 310€ son intereses y 533€ son capital. En la última cuota: 2€ son intereses y 841€ son capital.

Esto tiene una implicación importantísima: si vas a amortizar anticipadamente, hazlo cuanto antes. Los primeros años es cuando más intereses pagas, así que es cuando más te ahorras.

Amortización anticipada

Pagar una cantidad extra de golpe para reducir el capital pendiente. Puedes elegir entre dos opciones: reducir cuota (pagas menos cada mes pero el mismo número de años) o reducir plazo (pagas lo mismo cada mes pero terminas antes).

Reducir plazo casi siempre es mejor financieramente (te ahorras más intereses totales). Pero reducir cuota te da más holgura mensual, que a veces es lo que necesitas.

Desde la Ley Hipotecaria de 2019: la comisión por amortización anticipada está limitada al 0,25% los primeros 3 años (variables) o 2% los primeros 10 años (fijas). Después, 0% para variables y 1,5% para fijas.

Cuadro de amortización

Es la tabla que detalla, mes a mes, cuánto pagas de cuota, cuánto va a capital, cuánto a intereses y cuánto te queda pendiente. Tu banco está obligado a dártelo antes de firmar. Pídelo y estúdialo. Es el único documento que te dice exactamente cuánto dinero le vas a dar al banco a lo largo de toda la hipoteca.

Comisión de apertura

Es un porcentaje que el banco te cobra al formalizar la hipoteca. Históricamente era del 0,5-1% del capital prestado (entre 1.000€ y 2.000€ para una hipoteca de 200.000€). Hoy en día, la mayoría de bancos la han eliminado o reducido mucho para ser competitivos. Si un banco te cobra más del 0,25% de apertura en 2026, probablemente hay ofertas mejores.

Comisión por amortización anticipada

Lo que te cobra el banco si devuelves dinero antes de tiempo. Desde 2019 está regulada por ley con máximos que dependen del tipo de hipoteca y del momento. En la práctica, para hipotecas variables firmadas después de 2019, es del 0% pasados los primeros 3-5 años. Para fijas, puede llegar al 2% los primeros 10 años.

Comisión por subrogación

Lo que pagas al banco antiguo si te llevas tu hipoteca a otro banco. Desde 2019: 0% después de los primeros 3 años para variables. Para fijas, 0,5% los primeros 5 años y 0% después. Son límites máximos; algunos bancos ponen menos.

Novación

Cambiar las condiciones de tu hipoteca con tu mismo banco. Puedes pedir cambiar de variable a fija, ampliar el plazo, reducir el diferencial... El banco no está obligado a aceptar, pero si le interesa retenerte como cliente (porque te has informado y tienes alternativas), suele estar abierto a negociar.

La novación implica una nueva escritura en notaría. Coste habitual: 500-1.500€ entre notaría, registro y gestoría. Pero si el ahorro que consigues compensa ese coste, merece la pena.

Subrogación

Cambiar tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. El nuevo banco "compra" tu deuda al antiguo y te aplica sus nuevas condiciones. Es la opción nuclear cuando tu banco se niega a mejorar tu hipoteca.

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, las comisiones de subrogación están muy limitadas (ver arriba). El proceso tarda unas 3-4 semanas y el nuevo banco suele absorber la mayoría de los gastos para atraerte.

Truco de veterano: pide una oferta de subrogación a otro banco y llévala a tu banco actual. En muchos casos, con la amenaza real de perder al cliente, tu banco te mejora las condiciones sin necesidad de subrogar. Negociación 101.

Cancelación registral

Cuando terminas de pagar tu hipoteca (o la subrogas), la carga hipotecaria sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que la canceles formalmente. Esto requiere ir al notario, obtener un certificado de deuda cero del banco y presentarlo en el registro. Coste: unos 400-600€.

No es estrictamente obligatorio hacerlo inmediatamente (la hipoteca se extingue económicamente cuando pagas la última cuota), pero si algún día quieres vender el piso o pedir otra hipoteca, te van a pedir que esté cancelada registralmente. Hazlo cuanto antes y te ahorras prisas futuras.

Vinculaciones (productos vinculados)

Son productos adicionales que el banco te "sugiere" (algunos dirían "obliga") contratar para darte el tipo de interés bonificado: seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina, uso de tarjeta de crédito, plan de pensiones...

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco no puede obligarte a contratar productos vinculados como condición para darte la hipoteca. Pero sí puede ofrecerte un tipo mejor si los contratas (bonificaciones). La diferencia es sutil pero importante legalmente.

Bonificaciones

Descuentos en el tipo de interés a cambio de contratar productos vinculados. Ejemplo típico: "TIN del 2,85% con bonificaciones; TIN del 3,65% sin bonificaciones". Cada producto que contratas te quita unas décimas del tipo.

Cuidado: haz las cuentas. Si el seguro de vida del banco te cuesta 45€/mes y la bonificación te ahorra 22€/mes en cuota, estás perdiendo 23€ al mes. Un seguro contratado por tu cuenta puede costarte 15€/mes, y te ahorras 30€ al mes respecto a la opción del banco. Nuestro artículo sobre IA aplicada a hipotecas explica cómo una herramienta puede hacer estos cálculos por ti al instante.

Hipotecante no deudor

Una persona que pone su propiedad como garantía de tu hipoteca sin ser titular del préstamo. Típico ejemplo: tus padres ponen su piso como garantía adicional para que el banco te financie más del 80%. Es un riesgo enorme para ellos: si tú no pagas, el banco puede ejecutar SU vivienda.

Avalista

Una persona que se compromete a pagar tu hipoteca si tú no puedes. Es una garantía personal (responde con todo su patrimonio), a diferencia del hipotecante no deudor (que solo responde con un inmueble concreto). Ser avalista es una responsabilidad seria que puede perseguirte durante toda la vida del préstamo.

Doble garantía hipotecaria

El banco te pide que, además de hipotecar la vivienda que compras, hipoteques también otro inmueble (normalmente de tus padres o familiares). Se usa cuando el LTV es muy alto o el perfil del comprador es justo. Es una de las formas de conseguir financiación del 90-100%.

Carencia

Un periodo al principio de la hipoteca en el que solo pagas intereses, sin devolver capital. Se usa en situaciones especiales: una reforma del piso que te deja sin liquidez, una bajada temporal de ingresos, etc. La carencia baja tu cuota temporalmente pero al final pagas más intereses en total.

Ejemplo: hipoteca de 200.000€ al 3%. Cuota normal: 843€/mes. Con carencia de capital: 500€/mes (solo intereses). Pero durante esos meses de carencia no estás reduciendo lo que debes, así que el coste total sube.

Cláusula suelo

Una cláusula (hoy básicamente extinguida) que establecía un tipo de interés mínimo. Aunque el Euríbor bajase a 0%, tu tipo nunca bajaba del "suelo" (típicamente 2-3%). El Tribunal Supremo declaró abusivas muchas de estas cláusulas en 2013-2017 y se organizaron devoluciones masivas. Si firmaste tu hipoteca después de 2019, no te afecta.

Tasación

Valoración oficial de la vivienda realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. El banco la necesita para saber cuánto vale realmente el piso y calcular el LTV. Desde 2022 puedes elegir tu propia tasadora y reutilizar la tasación durante 6 meses si cambias de banco. Coste: 250-450€.

Escritura pública

El documento que formaliza la compraventa y la hipoteca ante notario. Es el contrato legal vinculante. Antes de firmar, tienes derecho a examinar la escritura en la notaría con al menos 10 días de antelación (la famosa "acta de transparencia" que introdujo la Ley Hipotecaria de 2019). Usa ese derecho.

Nota simple

Un documento del Registro de la Propiedad que muestra quién es el dueño de un inmueble y qué cargas tiene (hipotecas, embargos, etc.). Es lo primero que deberías pedir antes de comprar cualquier piso. Cuesta unos 9€ online y te ahorra disgustos enormes.

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

El documento que el banco está obligado a entregarte antes de firmar con todas las condiciones de tu hipoteca en un formato estandarizado. Tipo de interés, cuotas, comisiones, gastos... todo. Es vinculante para el banco durante al menos 10 días. Compara las FEIN de varios bancos y tendrás la mejor herramienta de negociación posible.

FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)

Acompaña a la FEIN. Te advierte de los riesgos específicos de tu hipoteca: que si es variable la cuota puede subir, que hay comisiones de amortización anticipada, etc. No es un documento para negociar, es para que no puedas decir "nadie me avisó".